Sayın Yetkililer

 

Gelir Vergisi Kanunu’nun 21 inci maddesinde yer alan mesken kira gelirlerindeki istisna haddi 324 sayılı Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 21.000 liradan 33.000 liraya; sadece mesken kira geliri bulunan bir mükellefin GVK 21’inci madde gereğince söz konusu istisna tutarından faydalanamayacağı üst kira gelir tutarı aynı tebliğ ile 550.000 liradan 870.000 liraya; Gelir Vergisi Kanunu’nun 86/1 maddesinin c bendi gereğince beyanname verilmeyecek veya beyannameye dahil edilmeyecek tevkifata tabi kira gelir tutarı (birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları toplamı ile birlikte), aynı tebliğ ile 150.000 liradan 230.000 liraya yükseltilmiştir.

 

 

I-        Mesken Kiralarında İstisna Uygulaması

 

GVK’nın 21 inci maddesindeki düzenlemeler gereğince, bir takvim yılı içinde;

·     gerçek kişilerin elde ettiği ve

·     beyana tabi geliri sadece gayrımenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerin

mesken kira gelirlerinin 33.000 TL’si vergiden istisnadır.

 

 

I.1-  Birden Fazla Mesken Kirasında İstisna

 

Birden fazla meskenin kira gelirinin olduğu durumlarda, istisna tutarı her bir mesken kirasına ayrı ayrı değil, toplam kira gelirine uygulanacaktır.

 

 

I.2-  İstisnanın Uygulanmayacağı Mesken Kiraları

 

GVK’nın 21 inci maddesindeki düzenlemeler gereğince;

·     mesken kira geliri olan gerçek kişi ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek durumunda ise,

·     veya mesken kira geliri olan gerçek kişinin (beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın) ücret, menkul sermaye iradı, gayrımenkul sermaye iradı veya diğer kazanç ve iratları toplamı GVK’nın 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutarı (2024 yılı gelirleri için 870.000 TL) aşıyorsa,

bu istisnadan faydalanamayacaklardır.

 

Diğer taraftan, yine GVK’nın 21 inci maddesi gereğince, beyanı gereken mesken kiralarının zamanında beyan edilmemesi veya eksik beyan edildiğinin tespiti halinde, mesken kira gelirlerinde istisna uygulamasından yararlanılamayacaktır.

 

 

II-    İşyeri Kira Gelirlerinde Vergi Tevkifatı ve Beyan Sınırı

 

II.1. Vergi Tevkifatı

 

Gerçek kişiler tarafından işyerlerinin kiralanması, GVK md 94/5-a gereğince % 20 tevkifata tabidir.

 

Ancak, işyerini kiralayan basit usulde vergi mükellefi ise, kira ödemesi üzerinden herhangi tevkifat yapılmayacaktır.

 

Kiraladıkları meskenin bir kısmını işyeri olarak kullanan serbest meslek erbabı, GVK’nın 68/1 maddesindeki düzenlemeler çerçevesinde kiranın tamamını giderleştirecek, dolayısı ile kira bedelinin tamamı üzerinden kesinti yapacaktır.

 

 

II.2. Beyan Sınırı

 

Vergiye tabi gelir toplamının GVK 103 üncü maddesinde belirlenen ikinci dilim tutarını (2024 yılı için 230.000 TL) aşmaması halinde, GVK’nın 86 ncı maddesinin 1inci fıkrasının (c) bendi gereğince, sözkonusu işyeri kira geliri, gerçek kişiler tarafından beyannameye dahil edilmeyecektir.

 

Vergiye tabi gelir toplamının hesabında; gerçek usulde vergilendirilmeyen zirai kazançlar, 86 ncı maddenin 1inci fıkrasının (b) bendinde tanımlanmış ve tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücretler ve GVK nın 75 inci maddesinin 15 ve 16 ncı bendlerinde yazılı menkul sermaye iratları ile kazanç ve iratların istisna hadleri içinde kalan kısmı GVK’nın 86 ncı maddesi gereğince dikkate alınmayacaktır.

 

 

III-Kira Gelirlerinin Vergilemesinde Genel Esaslar

 

Gerçek kişilerce kiraya verilmeleri sonucunda, gayrımenkul sermaye iradı olarak vergilenecek gayrımenkuller GVK’nın 70 inci maddesinde sayılmış olup, bunların ticari işletme bünyesinde yer alması halinde elde edilen iratlar ticari kazanç olarak vergilenecektir.

 

Beyana tabi gelirleri sadece gayrımenkul sermaye iradından ibaret olan gerçek kişiler, bir takvim yılı boyunca elde ettikleri kira gelirlerini, GVK’nın 92 nci ve 117 nci maddeleri gereğince bir sonraki yılın 25 Mart tarihine kadar beyan edecekler ve aynı yılın Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödeyeceklerdir.

 

GVK’nın 72 nci maddesi ile, gayrımenkul sermaye iratlarının vergilemesinde tahsilat esası getirilmiştir. Geçmiş yıllara ait tahsil edilen kira gelirleri tahsil edildiği yılın geliri olarak vergilenecektir. Gelecek yıllara ait peşin tahsil edilen kiralar ise ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılacaktır.

 

 

 

III.1-  Emsal Kira Uygulaması ve Vergilenmeyecek Kiralamalar

 

Gelir Vergisi Kanunu’nun “Emsal Kira Bedeli” başlıklı 73 üncü maddesinde, kira bedellerinin emsal kira bedelinden düşük olamayacağına, (boş kalan taşınmazın muhafaza edilmesi maksadıyla olanlar hariç) bedelsiz olarak kullanıma verilen gayrımenkullerde kiranın emsal kira bedeli olacağına ve GVK’nın 72 nci maddesinde ayın olarak tahsil edilen kiraların emsal bedeli ile paraya çevrileceğine hükmedilmiştir.

 

GVK’nın yine aynı maddesinde, emsal kira bedeli uygulanmayacak yani vergilenmeyecek bedelsiz kullanımlar sayılmış olup; bunlardan usul, füru ve kardeş kullanımına terk edilen konutların birden fazla olması durumunda, bu istisnadan ancak bir konutun yararlanacağına işaret edilmiştir.

 

 

III.2- Kira Gelirlerinde Matrahın Tespiti

 

İşyeri veya mesken kira gelirlerinde matrahın tespitinde GVK’nın 74 üncü maddesinde, gayrısafi hasılattan yapılacak indirimler için iki tür yöntem belirlenmiştir.

a) Götürü gider yöntemi

b)  Gerçek gider yöntemi

 

 

            Ø Götürü Gider Yöntemi

 

Kira geliri elde edenler diledikleri taktirde, kira hasılatlarının % 15’ini götürü olarak indirmek suretiyle safi irat tutarına, yani kira geliri matrahına ulaşabilirler.

 

Bu yöntemi tercih edenler, iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.

 

 

            Ø Gerçek Gider Yöntemi

 

Kira gelirlerinde gerçek gider yöntemini tercih eden gerçek kişilerin, gayrısafi kira gelirlerinden indirebilecekleri gerçek giderler; GVK’nın 74 üncü maddesinin 1 inci fıkrasında 11 bent halinde sayılmıştır.

 

 Bilgilerinize sunulur.

 

Saygılarımızla

Gaziantep, 02.01.2024